Le aste immobiliari sono matematiche, non emotive. Eppure, l'errore più comune che vediamo commettere dagli investitori autonomi è trattare l'acquisto in asta come una compravendita tradizionale. Non lo è. Ogni asta giudiziaria nasconde variabili che solo un occhio esperto può individuare prima che sia troppo tardi.
Prendiamo il caso di "Marco" (nome di fantasia, storia reale). Marco individua un trilocale in una grande città italiana: perizia Offerta Minima 180.000€, valore di mercato stimato 290.000€. Sembra l'affare della vita. Partecipa da solo all'asta telematica, vince con l'offerta minima.
Il problema? Marco non aveva notato una piccola nota nella perizia tecnica riguardante un abuso edilizio classificato come "non sanabile" che bloccava l'accesso al mutuo bancario e richiedeva 45.000€ di costi di ripristino immediati per la regolarizzazione urbanistica.
Risultato: Il rendimento atteso del 40% si è trasformato in una perdita secca. Marco ha perso la caparra versata o si è trovato con un immobile fuori mercato, impossibile da rivendere alle condizioni previste.
IL METODO SMB: ANALISI PREDITTIVA DELLE ASTE
In SMB Consulting non lasciamo spazio alla fortuna. La nostra analisi tecnica preventiva sviscera ogni documento legale prima della partecipazione: avvisi di vendita, perizie del CTU, planimetrie catastali, visure ipotecarie e gravami occulti che potrebbero compromettere l'investimento.
Calcoliamo il ROI (Ritorno sull'Investimento) reale inserendo variabili che gli altri ignorano: spese condominiali arretrate a carico dell'aggiudicatario, costi di tassazione e oneri del tribunale, costi di sanatorie urbanistiche e catastali.
Non partecipiamo per "provare". Partecipiamo per chiudere operazioni profittevoli. Dal 2020 abbiamo completato oltre 150 progetti in tutta Italia, con un ROI medio documentato del 38% e tempi medi di chiusura di 150 giorni dall'aggiudicazione alla rivendita.